耕(こう)と清川

不動産業者を選び間違うと、物件の売却に失敗してしまうでしょう。信頼できるところばかりならいいのですが、悪質な業者が多数存在するのです。査定時の価格設定が適切ではない場合や買手を探す広告活動を行わなかったり、過剰に宣伝を行い、経費という名目で多額の支払いを迫られたといったバリエーションに富んだ被害が起こっています。悪質な仲介業者を選ばないためには、一社としか連絡を取らないなんてことはやめて、一括査定を利用し、査定額、話した時の印象、説明などをよく吟味して選ぶようにしましょう。不動産物件を売る時は、名前の通り売りにくいものです。様々な費用も売却に際して発生してきます。例えば主なものとして、仲介業者に対して必要な仲介手数料、不動産登記に関して司法書士が作成する各種書類に対しての報酬や譲渡税、売却する物件に住宅ローンが残っている場合は繰上げ返済費用などもかかるでしょう。仲介業者を選ぶ段階で、精一杯、抑えた仲介手数料で依頼できれば、経費削減の一助となるでしょう。3000万円以下で不動産物件を売却した時には、所得税、それに、住民税の対象にはならないありがたい特例が適用されます。売却価格うちの3000万円が特別控除の適用になるため、課税対象にならないのです。もし、住み替えなどで不動産物件を買い換えて、その際に、売却価格が安すぎて売却損が出たら、他の所得も含めた上で、損益通算が適用されるのです。とはいえ、適用条件があり、売った物件を継続して5年を超える年数にわたって所有していた、そして、10年を超える住宅ローンの新規契約をしたというのが条件です。通常通り不動産売却をするとなったら、不動産会社に掛け合っていくところから始まります。そして、しっかりと物件の査定が実施され、査定額が示されて、そうして特定の不動産会社と媒介契約を結ぶことにします。契約を結んだ不動産会社は宣伝活動に励み、購入を求める人が出てきたら、売却価格の交渉が行われてから売買契約が締結され、清算が終わったことを確認したら抵当権を抹消、約束の引き渡し日の前に立ち退いておきます。自力で売るのではない限り、不動産物件売却にあたっては、不動産会社と媒介契約を交わします。媒介契約の種類は3つあるのですが、専属専任媒介契約が一番制約に縛られることになるでしょう。専属専任媒介契約を結んだ場合には、契約した業者だけがその物件を仲介できるという制限があります。業者と専属専任媒介契約を取り交わした後になって、知り合いの中から購入希望者がみつかったとしても、当人たちだけの契約は制約違反にあたりますから、必ず契約済の業者に仲介してもらわなくてはいけません。融資利用の特約等が設けられた不動産売却契約では、条件が成立しなかった際に白紙解除をすることができます。白紙解除とは、契約の解除が契約に基づく約定解除権によって行われることになります。白紙解除に際しては買主により支払われた手付金を残らず返還することになります。原則としては買主から貰った金額をそっくり返せばいいのですが、無利息での返還という旨が契約書に書かれていないときは支払いに利息も付けなければならない場合がありますので、用心しておいてください。無事に買手がみつけり、不動産物件を売る際には、名義変更を行うことになり、売主はその物件の登記済権利証、それに、発行したのが3か月以内の印鑑証明書が必要となります。滞り無く決済が終わったら、即日、名義変更も法務局に行って手続きしなくてはいけません。この場合には、印鑑証明書の発行費以外に、登記事項証明書代、登録免許税がかかるでしょう。登録免許税は、固定資産税の1000分の4という規定になっています。競馬や競艇での払戻金とか生命保険においての一時金、損害保険の満期返戻金などの例がある、恒常的な収入とは別の臨時的に得たお金は一時所得という分類になります。不動産の売却でも臨時的な収入が得られますが、別途譲渡所得と呼ぶ区分に分類されます。所得による課税額(所得税)の算定でも一時所得と一緒には計算しません。特殊なパターンもよくあるため、忘れずに確定申告を行いましょう。物件を購入した後で、買い手側が通常気付かないような欠陥を見付けたという時は、買い手側は売り手側に対して瑕疵担保責任に基づき修繕を求めることができます。これが適用されるのは、売り手側が不動産会社ならば必ず2年間以上は確保することになっています。しかしながら、両者が個人同士である取り引きにおいては期間を規定するものはありません。それどころか一切の期間を設けないことも特別なことではありません。これまで持っていた不動産物件の売却をしようとする際、購入を検討している人から境界確認書を要求されることもあるのです。そんな時には、土地の権利者が立ち会いながら、土地家屋調査士が土地境界確定測量をして、きちんと面積を確定してから、書類を作ります。どうしてこれが必要なのかというと、買う予定の土地の境界線が明確になっていない不動産物件において、境界線がちゃんとわからないと価格も決められませんし、また、購入する土地に面した土地の権利者とのいざこざを防止するのにも役立ちます。絶対にリフォームをしてから不動産を売却しなくてはいけないというわけではありません。それどころか、何百万もするリフォームを施したところで、売却価格がその分よくなるとは誰にも言えません。もしリフォームをするとしたら、力を入れるところを内覧でよく見られそうな箇所にするとコストを抑えられるでしょう。あわせて、明るくて広い部屋に見えるよう、汚れや余計なものを取り除いておくとそれほどリフォームに頼らなくても済みます。不動産物件を売却する場合、内覧というものがカギとなるのは間違いないでしょう。内覧を成功させるためには売り手側が買い手視点での不動産物件の確認を怠らないことです。一般的に、買主が望んでいる物件とは、これから先、問題なく住めるようなメンテナンスの行き届いた物件だといえます。その物件の良さがしっかり伝わるように徹底した断捨離を行い、掃除も丁寧にするなど、できることは時間をみつけてやりましょう。不動産売却に臨む前に界隈の物件の相場を知っておくというのはキーポイントになります。なぜかと言うと、相場を知らないと提示された査定額が妥当なものかどうか判断できないため、しなくてもいい損をするリスクが考えられるためです。加えて、目安ともなる物件相場の情報を持っておくことは交渉の時にも重宝するはずです。少しでも情報はたっぷり仕入れておきましょう。新居購入に際して組む住宅ローンでは、出資は住宅が建てられてから開始するのが大抵のところです。つまり、注文住宅を購入してからそれが完成するまでの間に請求される費用(例えば工事の着工金など)はローンを当てにせずに間に合わせなければならないのです。従来住んでいた家を売却し、ある程度の元手があるなら安心ですが、買い手が見つかる前にお金が必要になるかもしれません。つなぎ融資なら、そんな時に一時的な融資を受けることができます。少しでも早く不動産の売却を完了したいと思っていたら、ベストな手段は、買取を不動産業者に依頼することです。買い手をみつけるまでの通常の手順を省くことができますから、スピードでいったらこれよりも短時間で済む方法はないかもしれません。ですが、残念ながら買取価格というものは購入希望者を探すのと比較すると安価になるといったマイナスの面もあるため、多少損をしてもいいから、早くお金が手元にほしいと考えている方に向いた方法でしょう。不動産売却で受け渡しされる金額は安くはないですから、必然的にある程度の経費もかかってきます。不動産業者には仲介手数料を支払うでしょうが、それも売却額に応じて高額になっていきますし、利益が発生した売却の場合は譲渡所得税が課されることもあります。取引書類を作成するのにかかるコストや印紙代もかかってくるでしょう。加えて、住宅物件を売却するのであれば、引っ越しの出費も想定しておかなければなりません。市場に出ている物件に実際に立ち入って中を見ることができるというのがモデルハウスと異なるオープンハウスの特徴です。中古物件でまだ退去が済んでいない場合は住人の持ち物がそのままになっていますが、その効果で暮らしたときの雰囲気が掴みやすいという面もあるでしょう。あわせて、家の付近も同時にぶらついてみれば、行きやすいお店はどんなものがあるかなど生活する上での条件も知ることができるでしょう。もし不動産を売買して契約書を作成したなら、それは課税文書なので印紙税がかかります。契約書の記載金額によって印紙税額は異なり、場合によっては数十万円ともなることがあります。しかも、契約書が売主側と買主側でそれぞれ作成された場合は、一通ごとに印紙を貼り付けなければなりません。ですが、この場合は印紙代が決定する金額別の段階が先ほどとは違うため、確かめておくといいでしょう。普通は、不動産物件を売る際の入金というのは、三段階に分かれ、手付金、中間金、最終金になることが多いでしょう。期間的なことでいうと、手付金の後、一ヶ月くらいしたら中間金を入金し、それから、三ヶ月くらい過ぎたら最終金が支払われるはずです。ただ、総額のうちの大部分は一番最後の最終金まで支払われません。手付金を現金で支払うというのは珍しくはないですが、盗難や紛失、払った払わないのいざこざを防止するため、どれも売却主の指定口座へと入金する事例が多いです。少しでも安く買いたいのが買う側の本音ですので、買主が希望した価格がそのまま通って不動産物件の売買が成立するのはレアで、購入希望者が値切ってくることが普通ともいえるかもしれません。価格交渉をしてきた場合には、向こうの購入目的が判断材料の一つになります。新居になる場合、検討する際の熱意も違いますから、熟慮して買うといってきたはずなので、こちらがあまり引かずに交渉をしても、売却が成立する公算が大きいです。たとえ自分が所有している不動産物件であっても売り払う際には権利書の提出が、必ず求められます。書面によって土地登記済みであることを証明するのが権利書の持つ効力であり、正確な名称は登記済証というものになります。もしも、どこにいったかわからなくなったり、書いてある文字が読めなくなってしまっても再び作ることはできないでしょう。ですが、弁護士であったり土地家屋調査士など、司法書士の先生を代理人とし、絶対に本人であることを証明できる情報を提供すれば、対応してもらえるでしょう。不動産売却時も税金が課されますが、要注意なのが譲渡所得税と住民税です。これらは物件の売却により利益が生まれた場合に賦課される税金です。けれども、居住用の物件を売却した場合は、特別控除が3000万円適用されます。それから、どれくらいの期間所有していたかで課税のされ方に違いがあるため、売却の際は要チェックです。極力早くに不動産物件の売却先が見つかればそれに越したことはありませんが、万が一、販売価格を下げるタイミングをしくじると多大な損失が発生します。売り出しから間を置かずに値下げしてしまうと、これからもっと安くなるかもという期待を持つ買主も少なくないでしょう。例えば物件に関する問い合わせの数などを勘案して、半年経っても動きがないと判断したら販売価格を下げる潮時と考えてください。トラブルがあるのなら話は別ですが、家や土地を売却するにあたって生じる懸念材料は、徴収される税金についてのことくらいだと言われています。しかし、注意しなくてはならないのは住み替えをするケースで、売主が不利な局面に立たされる危険性があります。売買契約が成立するものと信じで、転居先となる家を買ったというのに、購入者がいないまま時間ばかりが流れて行き、新居の資金源にするはずだったお金が準備することができなくなるリスクがあります。急いては事を仕損じるとはよく言いますが、殊更不動産売却の場合は高額な取引になるため、慎重に慎重に検討していかなければなりません。第一に警戒しなくてはいけないことでは、中には非協力的な不動産会社も見られるという点があります。仲介契約を締結しているはずが売ろうという姿勢が見えなかったり、二束三文で買おうとするようなところもありますから、選ぶときは用心しましょう。疑わしい点を少しでも見つけた時は、契約するべきではありません。通常、不動産売却の場合にいつ部屋を空けるかは売る側の好きに設定することができます。そうは言っても、誰も住んでいない物件として売り出した方が高価買取が期待できます。内覧時に住居人がいると、購入希望者からも忌避されることにもつながるので、不都合がない限り初期段階で退去が完了している方が好条件を生むことが多いです。通常、不動産売却には不動産会社を使いますが、自分自身で売却をすることは可能でしょうか。実行してできないことではないものの、売買の際に必要な書類の作成や交渉、および事務的な手続き、買主探しなどを一人ですべて行おうとするのはとても大変なことです。不動産を売るには専門的な知識が不可欠で、深刻な問題が起こる場合もあるのです。仲介手数料によって時間と労力を節約し、問題を回避するためだと割り切って、評判の良い不動産会社と契約するのが最善の方法だといえます。何かと話題になったマイナンバーを提示しなくてはいけないことが不動産物件の売買ではあります。常に必要ではなく、売り主が個人であるケースで、買い手が個人ではなく不動産会社といった法人のケースに限られます。もし、その場合だとしても、売り値が100万円以下のケースでは提示はしなくても良いです。どうして、マイナンバーを提示するケースがあるのかというと、不動産物件を購入した法人が税務署に出さなくてはいけない書類にマイナンバーを書くという決まりがあるために、売手がマイナンバーの提示をすることになるのです。かなりの時間が経っているのに、不動産物件が売却できないのなら、次のことを考慮してみてください。ありがちなのは、物件の掃除がいいかげんだったり、電球が切れていたりといったケースです。物件の手入れがされていることを確認してみてください。さらに、仲介を頼んでいる業者がきちんと広告活動を行っているかも確認しておきたい点です。それらを確認したら、最後に価格設定についてもおかしくないかを再チェックしましょう。問い合わせすらもなかったら、残念ですが価格を下げたり、早く売却したいなら、買取という選択もあります。売りたい不動産物件を好印象に導くには明るく清潔に、そして、少しでも広く見せるようにしてください。昼でも照明は全部点けて、しっかり片付けて室内を広く見えるようにして、清掃業者並みのクォリティを目指してください。特にオススメなのが、水回りの水滴が残らないように拭きあげることです。モデルルームやホテルを目指すというのが理想です。アラ探しをされるという覚悟で物件を手入れし続けることが大切です。